Nieruchomość rolna – procedury i prawo pierwokupu KOWR

Kiedy działka jest uznawana za rolną?

Zgodnie z art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, przepisom tej ustawy podlega każda nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyjątkiem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (MPZP) na cele inne niż rolne.

Oznacza to, że jeżeli:

• jest plan miejscowy z przeznaczeniem nierolnym (np. MN – mieszkalnictwo) wtedy ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie ma zastosowania – zakup następuje na zasadach ogólnych, w ramach jednej umowy przenoszącej własność;
• nie ma planu miejscowego lub plan przewiduje cele rolne: zastosowanie znajdują ograniczenia wynikające z ustawy, nawet jeśli dla działki wydano decyzję o warunkach zabudowy (WZ).

Powierzchnia działki a procedura sprzedaży

Na procedurę zakupu nieruchomości rolnej ma wpływ również jej powierzchnia.

Działka poniżej 0,3000 ha (czyli do 2 999 m²) – pełna swoboda nabycia, ponieważ przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni użytków rolnych mniejszej niż 0,3 ha. Taką nieruchomość może kupić każdy, nie trzeba być rolnikiem indywidualnym. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie ma prawa pierwokupu, wiec od razu podpisywana jest umowa sprzedaży.

Działka od 0,3000 ha do 0,9999 ha (od 3 000 m² do 9 999 m²) – procedura dwuetapowa, do gruntów o powierzchni mniejszej niż 1 ha nie stosuje się wymogu bycia rolnikiem indywidualnym. Oznacza to, że osoba niebędąca rolnikiem może kupić taką działkę bez konieczności uzyskiwania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, przy czym występuje tu prawo pierwokupu na rzecz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, co oznacza, że transakcja przebiega w dwóch etapach:

• Etap I – Warunkowa umowa sprzedaży: kupujący i sprzedający podpisują u notariusza umowę sprzedaży pod warunkiem, że uprawniony dzierżawca, a w jego braku Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, nie skorzysta z prawa pierwokupu. Notariusz przesyła wypis aktu do właściwego Oddziału Terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. KOWR ma 1 miesiąc od momentu doręczenia zawiadomienia na złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu.
• Etap II – Umowa przeniesienia własności:
  Jeżeli Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu lub termin miesiąca od doręczenia zawiadomienia o umowie upłynie bez żadnej odpowiedzi, strony ponownie stawiają się w kancelarii i zawierają umowę przenoszącą własność.

Wyłączenie:
Prawo pierwokupu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa nie obowiązuje, jeżeli kupującym jest osoba bliska zbywcy (zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, rodzice małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczym, macocha oraz pasierb) lub rolnik powiększający gospodarstwo rodzinne z tej samej lub sąsiedniej gminy. W takich wypadkach wystarczające jest zawarcie tylko jednej umowy.

Działka od 1,0000 ha wzwyż (od 10 000 m²) – co do zasady grunty o powierzchni 1 ha i większe może nabyć wyłącznie rolnik indywidualny.

Rolnik indywidualny

Warunki które trzeba spełniać aby być uznanym za rolnika indywidualnego zgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:

Zgodnie z art. 6 ustawy, za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną, która spełnia łącznie następujące kryteria:

1. Jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych.
2. Łączna powierzchnia użytków rolnych w jej gospodarstwie rolnym (powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest niemniejsza niż 1 ha) i jednocześnie nie przekracza 300 ha.
3. Posiada kwalifikacje rolnicze czyli:
   1. uzyskała wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub
   2. uzyskała tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy lub tytuł zawodowy mistrza, w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej, lub
   3. uzyskała wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
   4. posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie – przy czym za staż pracy, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:
      • podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub
      • prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze niemniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub
      • była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub
      • wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub
      • odbyła staż, o którym mowa w art. 114 i art. 119 ustawy z dnia 20 marca 2025 r. o rynku pracy i służbach zatrudnienia (Dz. U. poz. 620, 1746 i 1794 oraz z 2026 r. poz. 451, 507 i 734), obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.
      • za staż pracy, uznaje się również okres pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym potwierdzony zaświadczeniem wydanym na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 1990 r. o wliczaniu okresów pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym do pracowniczego stażu pracy (Dz. U. poz. 310).
4. Mieszka co najmniej od 5 lat w gminie, w której położona jest co najmniej jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład jego gospodarstwa rolnego (fakt ten potwierdza się zaświadczeniem o zameldowaniu).
5. Przez co najmniej 5 lat osobiście prowadzi swoje gospodarstwo rolne (pracuje w nim i podejmuje wszelkie decyzje gospodarcze – potwierdzane oświadczeniem składanym pod rygorem odpowiedzialności karnej).

Jak nabyć nieruchomość rolną powyżej 1 ha nie będąc rolnikiem indywidualnym?

Osoba niebędąca rolnikiem może nabyć taki grunt bez zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa jedynie w ściśle określonych sytuacjach – np. gdy jest osobą bliską dla zbywcy, w drodze dziedziczenia czy działu spadku. W pozostałych przypadkach wymagana jest uprzednia zgoda.

Kiedy uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR?

Gdy działka ma co najmniej 1 ha, a nabywca nie jest rolnikiem ani osobą bliską, transakcja może dojść do skutku wyłącznie na podstawie decyzji administracyjnej Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Podsumowanie i pomoc notariusza

Obrót nieruchomościami rolnymi wymaga każdorazowej analizy stanu prawnego, zapisów w ewidencji gruntów oraz planów zagospodarowania przestrzennego. Transakcja przeprowadzona z naruszeniem przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest bezwzględnie nieważna.