Zakup mieszkania z rynku wtórnego w Kielcach

Czym jest mieszkanie z rynku wtórnego?

Rynek wtórny obejmuje lokale mieszkalne, które były już wcześniej przedmiotem własności i były użytkowane przez poprzednich właścicieli.

Największe zalety rynku wtórnego to przede wszystkim możliwość obejrzenia rzeczywistego stanu mieszkania, możliwość szybszego zamieszkania oraz bardzo często również większa możliwość negocjacji ceny ze sprzedającym.

Dużym plusem rynku wtórnego w Kielcach jest też doskonała, dojrzała infrastruktura. Wybierając mieszkanie na ugruntowanych osiedlach, takich jak Sady, Ślichowice, Bocianek czy Szydłówek, kupujesz lokal w miejscu, gdzie szkoła, przystanek MPK i park są już pod oknem.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie z rynku wtórnego?

Po pierwsze należy zacząć od sprawdzenia księgi wieczystej nieruchomości. Dzięki temu możemy ustalić, czy lokal jest obciążony hipoteką lub innymi prawami rzeczowymi oraz czy widnieją wpisy odnośnie toczącego się postępowania egzekucyjnego.

Na podstawie księgi wieczystej notariusz jest w stanie określić jakie dokumenty będą potrzebne do zawarcia umowy sprzedaży.

Przy nieruchomości nieobciążonej najczęściej są to:

• podstawa nabycia lokalu (np. akt notarialny, postanowienie spadkowe),
• zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych,
• świadectwo charakterystyki energetycznej.

Zakup mieszkania na kredyt hipoteczny – na co zwrócić uwagę?

Wiele transakcji na rynku wtórnym finansowana jest kredytem hipotecznym.

W takim przypadku należy pamiętać o:

• wcześniejszym uzyskaniu decyzji kredytowej,
• konieczności ustanowienia hipoteki na rzecz banku,
• odpowiednim zapisaniu sposobu płatności w akcie notarialnym.

Zakup mieszkania obciążonego już kredytem hipotecznym – czy jest to bezpieczne?

Tak, taki zakup jest bezpieczny pod warunkiem prawidłowego przeprowadzenia transakcji. Najważniejsze w tym przypadku jest usunięcie wpisu hipoteki z księgi wieczystej.

Jeżeli kredyt został już w całości spłacony – wystarczające jest zaświadczenie sprzedających uzyskane z banku, w którym brali kredyt informujące o spłacie kredytu oraz wyrażające zgodę na wykreślenie tej hipoteki. Takie zaświadczenie w większości przypadków - powinno być wydane z pełnomocnictwami od osób, które je podpisały. Stanowi ono podstawę do wykreślenia hipoteki już na etapie umowy sprzedaży.

Inaczej sytuacja wygląda jeżeli kredyt nie został jeszcze w całości spłacony. Wtedy sprzedający powinien dostarczyć na akt notarialny zaświadczenie o aktualnym stanie zadłużenia wraz z rachunkiem technicznym do spłaty takiego kredytu. Takie zaświadczenie nie stanowi podstawy do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Oznacza to, że na etapie umowy sprzedaży, notariusz nie złoży jeszcze wniosku o wykreślenie tej hipoteki z księgi wieczystej. W tym przypadku istotne stają się zapisy odnośnie płatności ceny za mieszkanie. Często część ceny sprzedaży przeznaczana jest na spłatę zadłużenia sprzedających – zgodnie z przedstawionym przez nich zaświadczeniem z banku, zaś pozostała część jest wypłacana już na rachunek bankowy sprzedających. Po zaksięgowaniu przez bank spłaty zadłużenia sprzedających – bank wyda zaświadczenie o spłacie zadłużenia i wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki. Ważne jest, że w takim przypadku takie wykreślenie nie będzie uwzględnione w umowie sprzedaży i kupujący powinni udać się do sądu wieczystoksięgowego w celu samodzielnego wykreślenia takiego wpisu z księgi wieczystej. W przypadku lokali położonych w Kielcach wnioski te składa się do Sądu Rejonowego w Kielcach, VI Wydziału Ksiąg Wieczystych, mieszczącego się przy ul. Malików 146a. Podstawą do takiego wykreślenia będzie zaświadczenie o spłacie zadłużenia wydane przez bank.

Jakie są koszty zakupu mieszkania z rynku wtórnego?

1. Podatek PCC – wynosi aktualnie 2% wartości przedmiotu umowy. W określonych przypadkach możliwe jest zwolnienie z PCC. Zwolnienie przysługuje, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 % i został nabyty w drodze dziedziczenia.
2. Podatek PCC w przypadku zakupu mieszkania na kredyt hipoteczny – dodatkowo najczęściej – 19,00 zł.
3. Taksa notarialna – wysokość taksy zależy od wartości nieruchomości.
4. Opłaty sądowe – przykładowo: wpis prawa własności to 200,00 zł, wpis hipoteki to 200,00 zł, wykreślenie hipoteki to 100,00 zł, wykreślenie roszczenia z umowy przedwstępnej: 75,00 zł.
5. Opłata za wniosek wieczystoksięgowy 246,00 zł.
6. Opłata rejestracyjna 5,00 zł.
7. Opłata za wypisy – w zależności od ilości stron aktu notarialnego.

Czy notariusz sprawdza mieszkanie?

Notariusz nie dokonuje oceny technicznej mieszkania lecz weryfikuje stan prawny nieruchomości, analizuje księgę wieczystą i sporządza akt notarialny zgodnie z przepisami prawa.

Jakie są najczęstsze błędy przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?

1. Brak dokładnej analizy księgi wieczystej,
2. Przekazanie pieniędzy bez odpowiedniego zabezpieczenia,
3. Nieprawidłowo sporządzona umowa przedwstępna,
4. Pominięcie kwestii meldunków i lokatorów,
5. Niesprawdzenie stanu technicznego lokalu w zakresie instalacji, zawilgocenia.

Kiedy kupujący staje się właścicielem mieszkania?

Własność przechodzi na kupującego z chwilą podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność.

Czy można kupić mieszkanie bez księgi wieczystej?

Tak, często dotyczy to spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego – przy czym w większości przypadków dla takiego lokalu można założyć księgę wieczystą.

W Kielcach ze spółdzielczym własnościowym prawem spotykamy się niezwykle często, szczególnie na dużych kieleckich osiedlach wybudowanych w technologii wielkiej płyty. Dotyczy to zasobów takich gigantów jak np. Kielecka Spółdzielnia Mieszkaniowa (KSM), Spółdzielnia Mieszkaniowa „Słoneczne Wzgórze”, Spółdzielnia Mieszkaniowa „Domator”, czy Robotnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa „Armatury”.

Czym się różni odrębna własność lokalu od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

Odrębna własność lokalu oznacza, że jesteś właścicielem konkretnego mieszkania jako nieruchomości, a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oznacza, że masz zbywalne prawo do korzystania z mieszkania należącego do spółdzielni. Co ważne oba prawa można sprzedać, odziedziczyć, wynająć czy obciążyć hipoteką, ale różnią się statusem prawnym i zakresem kontroli.

W przypadku lokalu stanowiącego odrębną własność posiadasz udział w częściach wspólnych tj. budynku i gruncie. Budynkiem zarządza wspólnota mieszkaniowa, właściciele lokali mają większy wpływ na to co dzieje się w używanych przez nich częściach wspólnych.

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jesteś właścicielem samego lokalu jako nieruchomości. Masz prawo do korzystania z lokalu i rozporządzania tym prawem. Właścicielem budynku/gruntu często pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa. Takie mieszkanie może nie mieć założonej księgi wieczystej. Spółdzielnia odgrywa większą rolę w zarządzie budynkiem. Spółdzielcze własnościowe prawo często można przekształcić w odrębną własność, jeśli stan prawny gruntu jest uregulowany.

Co ważne zarówno lokal stanowiący odrębną własność jak i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można obciążyć hipoteką ale spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie można obciążyć służebnością osobistą.

Na co uważać przy zakupie spółdzielczego własnościowego prawa?

Warto sprawdzić:

• czy jest księga wieczysta,
• czy grunt pod budynkiem ma uregulowany stan prawny,
• czy lokal można przekształcić w odrębną własność,
• zadłużenie wobec spółdzielni,
• zasady zarządzania i opłaty.