Umowa przedwstępna – co warto wiedzieć?

Jakie są różnice między umową przedwstępną w zwykłej formie pisemnej a umową przedwstępną zawartą w formie aktu notarialnego?

Umowa przedwstępna może być zawarta zarówno w zwykłej formie pisemnej jak i w formie aktu notarialnego. Forma w jakiej zostanie zawarta taka umowa ma jednak znaczenie dla późniejszych skutków. Umowa przedwstępna zawarta w formie pisemnej w przeciwieństwie do umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego nie będzie uprawniała do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej np. umowy sprzedaży. W takim przypadku można ubiegać się tylko o roszczenie odszkodowawcze, ograniczone do naprawienia szkody, jaką uprawniony poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego ma silniejszy skutek, ponieważ może doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej, poprzez zażądanie do złożenia oświadczenia woli od zobowiązanego. W przypadku odmowy złożenia takiego oświadczenia, zastosowanie znajdzie art. 64 Kodeksu cywilnego, tj. „Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. ”

Jakie są niezbędne elementy umowy przedwstępnej sprzedaży?

Umowa przedwstępna sprzedaży powinna wskazywać:

• a) strony umowy,
• b) rzecz, która ma być przedmiotem świadczenia,
• c) cenę,
• d) sposób wydania rzeczy.

Patrząc na przepis art. 389 Kodeksu cywilnego, można dostrzec tylko jeden wymóg, który dotyczy treści umowy przedwstępnej, tj. istotne postanowienia umowy. Co to znaczy zatem w praktyce? To nic innego niż określenie takich elementów, które wyznaczają minimalny zakres treści umowy przyrzeczonej. Czyli bez ich określenia nie jest możliwe wskazanie świadczenia i w związku z tym nie można dochodzić obowiązku jego wykonania.

Istotne elementy umowy sprzedaży wyznacza nam art. 535 Kodeksu cywilnego, który brzmi: „Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.” Z przywołanego przepisu możemy więc wywnioskować, że niezbędnymi elementami umowy sprzedaży są strony umowy tj. kupujący i sprzedający, przedmiot świadczenia, wydanie rzeczy, odebranie rzeczy i cena.

Jak określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej?

Przepisy nie wskazują wyraźnie obowiązku wskazania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wskazanie terminu stanowi jednak duże ułatwienie w przypadku ustalenia treści stosunku prawnego. Jeżeli termin, zawarcia umowy przyrzeczonej, nie został oznaczony, powinna to uczynić strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, składając stosowne oświadczenie drugiej stronie. Najprościej jest więc określić termin przez wskazanie ścisłej daty kalendarzowej, jednak praktyka zna też przypadki określenia terminu w inny sposób np. „do końca zimy danego roku”, bowiem jest możliwe określenie tej daty.

Czy upływ terminu zawartego w umowie przedwstępnej powoduje wygaśnięcie mojego zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej?

Nie, ponieważ określony w umowie przedwstępnej termin, nie jest terminem końcowym a terminem spełnienia świadczenia. Jego upływ nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania, zob. wyrok SN z 07.05.2003 r. IV CKN 113/01.

Czy konieczne jest określenie ceny w umowie przedwstępnej?

Tak, najlepiej określić cenę dokładnie ale dopuszczalne jest ustalenie ceny, chociażby przez wskazanie stabilnych podstaw do jej ustalenia.

Do czego służy roszczenie z umowy przedwstępnej i ile kosztuje wpis takiego roszczenia?

Roszczenie z umowy przedwstępnej stanowi zabezpieczenie przyszłej transakcji. Ujawnia się go w dziale III księgi wieczystej, a wykreśla się go wraz z zawarciem umowy przyrzeczonej. Taki wpis, bądź na początku wzmianka o wpisie będzie widoczny w księdze wieczystej przy zawarciu kolejnej umowy dotyczącej tego samego przedmiotu przez sprzedającego, co potencjalnie może odstraszyć kolejnego kupującego. Za wpis roszczenia, na podstawie art. 43 pkt 3) ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - przypada opłata w wysokości 150,00 zł, zaś za wykreślenie roszczenia na podstawie art. 46 w zw. z art. 43 pkt 3) wyżej powołanej ustawy przypada opłata w wysokości 75,00 zł.

Kiedy nie mogę już dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej?

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W przypadku, gdy sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Czy mogę zmienić zawartą umowę przedwstępną?

Tak, w takim przypadku należy zawrzeć aneks do umowy przedwstępnej. Jeżeli umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, to aneks do umowy winien być zawarty również w formie aktu notarialnego. Takie aneksy zdarzają się często w celu wydłużenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Takim aneksem można zmienić też inne warunki ustalone w umowie, np. termin wydania, czy cenę za przedmiot umowy.

Czy mogę rozwiązać umowę przedwstępną?

Tak, wystarczy że obie strony umowy wspólnie o tym zdecydują.

Czy mogę w umowie przedwstępnej określić karę umowną lub zawrzeć umowne prawo odstąpienia?

Tak, w umowie przedwstępnej możesz określić karę umowną, możesz również zawrzeć prawo odstąpienia.

Jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką?

Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Zadatek może zostać dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 08.02.2008 r., I CSK 328/07).

Zaliczka w odróżnieniu do zadatku podlega zwrotowi w przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Strona, która przyjęła zaliczkę, powinna ją zwrócić w pełnej kwocie.

Ile musisz wpłacić sprzedającemu przy umowie przedwstępnej?

Nie ma obowiązku wpłacenia ceny przy umowie przedwstępnej, można zarówno wpłacić całość ceny jak i nie wpłacać nic. To wszystko zależy od ustaleń między stronami.

Co z umową przedwstępną w przypadku nieuzyskania przez kupującego kredytu na ten cel?

Podstawą w takim przypadku jest zastrzeżenie w umowie przedwstępnej, że w przypadku nieuzyskania przez kupującego kredytu, prawo do zatrzymania przez sprzedającego zadatku odpada i sprzedający będzie zobowiązany do zwrotu zadatku. Kupujący powinien udowodnić, że podjął wszystkie niezbędne kroki celem uzyskania pozytywnej decyzji banku w zakresie przyznania kredytu. Bez takiego zastrzeżenia w umowie przedwstępnej sprzedający będzie miał prawo do zatrzymania zadatku.

Jak można zabezpieczyć wpłaconą część ceny przy umowie przedwstępnej?

Bardzo dobrym zabezpieczeniem jest ustanowienie hipoteki na takiej nieruchomości. Można rozważyć takie rozwiązanie przy wpłacie znaczącej części ceny, w celu dokładnego zabezpieczenia swoich interesów.

Co się dzieje z umową przedwstępną w przypadku śmierci jednej ze stron umowy?

Zgodnie z art. 922 Kodeksu cywilnego na spadkobierców przejdą wszystkie prawa i obowiązki spadkodawców, czyli również te wynikające z zawartej umowy przedwstępnej. Zdecydowana większość orzecznictwa określa, że niedojście do zawarcia umowy przyrzeczonej z uwagi na śmierć strony jest okolicznością, za którą żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności.

Czy mogę zawrzeć przedwstępną umowę zamiany?

Tak, artykuł 389 Kodeksu cywilnego nie określa katalogu umów, więc jeżeli przepisy szczególne nie stanowią inaczej, dopuszczalne jest związanie się umową przedwstępną dla zawarcia dowolnej umowy cywilnoprawnej.

Jakich dokumentów i jakich informacji potrzebuje notariusz do przygotowania umowy przedwstępnej sprzedaży?

Do zawarcia umowy przedwstępnej notariusz potrzebuje:

• danych stron umowy, tj. imię, drugie imię, nazwisko, imiona rodziców, miejsce zamieszkania, dowód osobisty oraz PESEL;
• wskazanie przedmiotu umowy, ceny, terminu zawarcia umowy przyrzeczonej;
• wskazanie numeru księgi wieczystej – jeśli taki istnieje;
• wskazanie dodatkowych postanowień, np. kara umowna, prawo odstąpienia itd.
• wskazanie podstawy nabycia przedmiotu umowy;
• w przypadku nieruchomości gruntowych mile widziane są dokumenty takie jak: wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenie o rewitalizacji, zaświadczenie o specjalnej strefie ekonomicznej – mają one na celu wykazanie czy zaistnieje prawo pierwokupu, co w przyszłości będzie skutkowało zawarciem na początku umowy warunkowej, a dopiero później umowy przenoszącej.

Czy umowa deweloperska jest umową przedwstępną?

Umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną. Treść umowy deweloperskiej określa art. 35 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Umowa deweloperska gwarantuje znacznie wyższą ochronę kupującemu niż umowa przedwstępna.

Czy mogę zawrzeć umowę przedwstępną jeśli moja działka nie jest jeszcze wydzielona?

Tak, nie ma do tego przeciwwskazań. Sąd Najwyższy w wyroku o sygnaturze III CKN 508/98, uznał że przedmiotem umowy może być jeszcze niewyodrębniona geodezyjnie działka. W takim przypadku wystarczające jest określenie obszaru nieruchomości w przybliżeniu i orientacyjnie, zaś ostateczny jej obszar w sposób precyzyjny będzie wskazany dopiero po dokonaniu geodezyjnego podziału. W umowie przedwstępnej warto wtedy ustalić wysokość dopłaty ceny, w przypadku gdyby okazało się, że wydzielona działka ma nieco większą powierzchnię od tej, za jaką kupujący zapłacił przy zawieraniu umowy przedwstępnej.