Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie w Kielcach

Często wynajmujący obawiają się nierzetelnych lokatorów i trudności z ewentualną ich eksmisją, z kolei najemcy chcą mieć pewność stabilnych i przejrzystych warunków.

Wyróżnia się następujące formy najmu:

• najem zwykły,
• najem okazjonalny,
• najem instytucjonalny.

Najem zwykły – pełen ryzyk dla właściciela

Najem zwykły opiera się na przepisach Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Jest to umowa dwustronnie zobowiązująca poprzez którą wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony bądź nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się do płacenia wynajmującemu umówionego czynszu. Umowa najmu może zostać zawarta w formie pisemnej, bez konieczności wizyty u notariusza, co sprawia, że jest to rozwiązanie najprostsze i najtańsze na etapie zawierania. Jego cechami szczególnymi są:

• silna ochrona lokatora i w związku z tym gorsza pozycja właściciela: w przypadku problemów z płatnościami lub odmowy opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy, forma taka nie daje właścicielowi możliwości szybkiego usunięcia lokatora z wyjmowanego lokalu mieszkalnego. Odzyskanie lokalu wymaga często w takich przypadkach przeprowadzenia sądowego procesu o eksmisję, a następnie oczekiwania na komornika.
• okresy ochronne: eksmisji nie można wykonywać w okresie od 1 listopada do 31 marca, jeśli lokatorowi nie wskazano innego lokalu.

Najem okazjonalny – złoty środek i ochrona dla osób fizycznych

To obecnie najpopularniejsza i najbardziej zalecana forma wynajmu prywatnego. Najem okazjonalny został wprowadzony do polskiego prawa, aby chronić właścicieli mieszkań będących osobami fizycznymi, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości.

Wymagane dokumenty:

Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta w zwykłej formie pisemnej. Jednak aby taka umowa była w pełni skuteczna kluczowym elementem są jej załączniki:

1. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on rygorowi egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela (art. 777 § 1 pkt 4 Kpc).
2. Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
3. Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego (lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy.

Aby umowa najmu okazjonalnego dawała pełną ochronę prawną właściciel ma obowiązek zgłosić ją naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Podsumowując poniżej warunki konieczne do ważnej umowy najmu okazjonalnego, korzystającej z pełni ochrony:

• przedmiotem może być tylko lokal mieszkalny;
• wynajmujący musi być osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali;
• umowa najmu zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat;
• oświadczenie najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy o najem okazjonalny – sporządzone w formie aktu notarialnego;
• wynajmujący w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu zgłosi umowę właściwemu ze względu na miejsce zamieszkana wynajmującego naczelnikowi urzędu skarbowego;
• najemca na piśmie wskaże inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmitowania go z lokalu będącego przedmiotem umowy najmu;
• oświadczenie właściciela wspomnianego wyżej lokalu, gdzie najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji.

Najem instytucjonalny – rozwiązanie dla firm

Najem instytucjonalny to konstrukcja zbliżona do najmu okazjonalnego, dedykowana jednak podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych. Umowa taka powinna być zawarta na czas oznaczony. Najemca nie musi przedstawiać oświadczenia o możliwości zamieszkania w innym lokalu ani zgody jego właściciela. Najemca składa przed notariuszem oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu, przyjmując do wiadomości, że w razie konieczności eksmisji nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.

W odróżnieniu od najmu okazjonalnego, wynajmujący nie ma obowiązku zgłaszania faktu zawarcia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego.

Jaka jest rola Notariusza przy umowie najmu?

Rola notariusza przy umowie najmu okazjonalnego oraz umowie najmu instytucjonalnego polega na sporządzeniu aktu notarialnego zawierającego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Notariusz weryfikuje tożsamość stron, wyjaśnia skutki prawne składanych oświadczeń oraz dba o pełną zgodność dokumentów z obowiązującymi przepisami prawa. Taki akt notarialny stanowi tytuł egzekucyjny i po nadaniu klauzuli wykonalności, jest podstawą prowadzenia egzekucji w zakresie wyrażonego w nim obowiązku opróżnienia lokalu, bez potrzeby wytaczania powództwa o nakazanie opróżnienia lokalu.

Czy można ujawnić najem w księdze wieczystej?

Tak, art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece dopuszcza możliwość ujawnienia najmu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej jego przedmiotem. Przy czym konieczne jest aby taka umowa najmu była zawarta przynajmniej w formie z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Koszty notarialne

Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji w formie aktu notarialnego (najem okazjonalny, najem instytucjonalny) wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę.