Testament, umowa darowizny a umowa o dożywocie – co wybrać i czym się różnią?

Testament

Testament – to szczególna czynność prawna, dokonywana na wypadek śmierci, wywołuje skutki prawne dopiero od chwili śmierci testatora. Oznacza to, że w przypadku gdy chcemy przekazać swojemu dziecku nieruchomość, nie będzie ono od razu właścicielem tej nieruchomości. Ty będziesz ciągle widnieć w księdze wieczystej jako właściciel.

Zmiana tego stanu rzeczy nastąpi dopiero po Twojej śmierci. Wtedy po otwarciu testamentu, kolejno sporządzeniu protokołu dziedziczenia i wreszcie aktu poświadczenia dziedziczenia, Twoje dziecko będzie mogło się ujawnić w księdze wieczystej nieruchomości.

U notariusza możesz sporządzić testament do całości swojego majątku, wtedy nie wyszczególniasz, który składnik majątku chcesz przekazać – tylko po prostu przekazujesz całość oraz możesz też sporządzić testament windykacyjny do określonego składnika majątku, czyli np. nieruchomość dziedziczy tylko określone dziecko, a resztę Twojego majątku wszyscy spadkobiercy ustawowi według ustawy.

W przypadku sporządzenia testamentu jesteś całkowicie zabezpieczony, bo nie dość że zostajesz właścicielem nieruchomości, to w przypadku, gdy się rozmyślisz możesz swoją wole zmienić, gdyż testament jest czynnością prawną odwołalną. Natomiast nie powinieneś nic w zamian oczekiwać od swoich bliskich odnośnie utrzymania Twoich nieruchomości. Wszelkie opłaty ciążą nadal na Tobie.

Umowa darowizny

Umowa darowizny – jest to umowa dwustronna, o charakterze jednostronnie zobowiązującym. Zgodnie z art. 890 Kodeksu cywilnego oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jej główną cechą jest nieodpłatność, przy czym strony zobligowane są do wskazania w akcie notarialnym wartości przedmiotu umowy dla celów podatkowych.

Darowizna podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie o podatku od spadków i darowizn. Wysokość podatku jest ustalana w zależności od przynależności do grupy podatkowej nabywcy. Jednakże zgodnie z ustawą zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę.

Czyli w przypadku darowizny nieruchomości np. na dziecko, nie trzeba będzie płacić podatku od spadków i darowizn.

Umowa darowizny powoduje, że obdarowany w chwili podpisania aktu notarialnego staje się właścicielem nieruchomości i zostaje wpisany w dziale II księgi wieczystej, skutkuje to tym, że nie mamy już praw do tej nieruchomości. Jednakże podobnie jak w przypadku testamentu, darowiznę można odwołać. Ustawodawca uzależnił to jednak od momentu wykonania darowizny i określonych przesłanek takich jak niedostatek darczyńcy. Jest to jednak procedura bardziej złożona i trudniejsza do przeprowadzenia niż odwołanie testamentu, gdyż wymaga umowy przenoszącej własność o charakterze czysto rzeczowym.

Umowa o dożywocie

Umowa o dożywocie – została uregulowana w art. 908 Kodeksu cywilnego, jest to umowa na mocy której w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie.

Art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje, że nabywca powinien zobowiązać się do przyjęcia zbywcy jako domownika, dostarczenia mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienia mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienia mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.

Zgodnie ze wskazanym wyżej przepisem ustawy, zobowiązanie nabywcy może być ustalone przez strony umowy ale zakres świadczeń powinien być tak szeroki, aby potrzeby życiowe uprawnionego były zaspokojone. Jest to umowa dwustronnie zobowiązująca. Taka umowa może być zawarta wyłącznie w formie aktu notarialnego.

Najczęściej dożywotnikiem, czyli osobą wobec którego nabywca zobowiązuje się do dożywotniego utrzymania jest zbywca nieruchomości ale zgodnie z art. 908 § 3 Kodeksu cywilnego dożywocie może być zastrzeżone również na rzecz osoby bliskiej zbywcy.

Przedmiotem umowy może być dowolna nieruchomość, czyli również niezabudowana oraz udział we współwłasności. Należy jednak dodać że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie może być przedmiotem umowy o dożywocie. W tym wypadku istnieje możliwość zawarcia umowy nienazwanej, na zasadzie swobody umów, polegającej na przeniesieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w zamian za dożywotnie utrzymanie, przy czym zbywca nie będzie wtedy korzystał z takiej ochrony jaką ma zapewniony dożywotnik w umowie o dożywocie.

Umowa o dożywocie w wyjątkowych okolicznościach może zostać zamieniona na dożywotnią rentę.

Zawarcie umowy o dożywocie powoduje, że nabywca staje się właścicielem nieruchomości i zostaje wpisany w dziale II księgi wieczystej nieruchomości. W dziale III powinno zostać również wpisane prawo dożywocia na rzecz zbywcy tej nieruchomości. Prawo dożywocia nie jest dziedziczne ani zbywalne.

W doktrynie przeważa opinia o możliwości zrzeczenia się prawa dożywocia. Zrzeczenie przyjmuje wtedy postać jednostronnego oświadczenia, sporządzonego w formie aktu notarialnego, skierowanego do właściciela nieruchomości. Prawo dożywocia ujawnione w księdze wieczystej wygaśnie w chwili jego wykreślenia z księgi wieczystej.

W przypadku umowy o dożywocie, podobnie jak przy sprzedaży nieruchomości, należy uiścić 2% podatku od czynności cywilnoprawnych, pobieranego od zadeklarowanej wartości przedmiotu umowy. W przypadku podatku od czynności cywilnoprawnych, przy tej umowie nie ma znaczenia pokrewieństwo np. rodzic – dziecko, nie ma w tym zakresie zwolnienia.

Umowy o dożywocie nie dolicza się do substratu zachowku.

Podsumowanie

Podsumowując powyższe, jest zasadnicza różnica między testamentem, umową darowizny a umową o dożywocie. Testament wywołuje skutek dopiero po śmierci i można go łatwo zmienić. Umowa darowizny i umowa o dożywocie to dwie zupełnie inne umowy, przy czym obie wywołują skutek już po podpisaniu.

Pierwsza z wymienionych jest nieodpłatna i ma charakter jednostronnie zobowiązujący, zaś druga jest umową odpłatną i wzajemną. Od umowy darowizny może przypaść podatek od spadków i darowizn, natomiast w przypadku darowizny na rzecz osób bliskich – występuje zwolnienie od tego podatku.

Od umowy o dożywocie zawsze pobierany jest podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości przedmiotu umowy, przy czym pozytywnym aspektem tej umowy jest to, że nie dolicza się jej do substratu zachowku.